北三縣樓市再調(diào)查

在最嚴格限購令下發(fā)之后一年，曾經(jīng)被譽為首都樓市后花園的北三縣新房市場迅速降溫。在8月即將完結(jié)、傳統(tǒng)的樓市“金九銀十”即將到來之際，北京商報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北三縣樓市出現(xiàn)了一年來罕見的“房荒”，房荒背后的真相究竟是怎樣的？是需求回暖還是供應(yīng)吃緊？開發(fā)商是否放棄了這塊市場？北京商報記者選取大廠和燕郊兩個曾經(jīng)最熱的區(qū)域深入調(diào)查，試圖揭開房荒真相。

北京商報記者近期調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大廠縣市面新盤寥寥，已開盤房源基本售罄，開發(fā)建設(shè)中的樓盤最早將于2020年5月交付，購房者的選擇空間大為縮小。但是需求仍在不斷涌入這座毗鄰京津的小城，京津冀協(xié)同發(fā)展以及“城市副中心”兩個概念下，絕大多數(shù)購房者們對有著近水樓臺優(yōu)勢的北三縣樓市持看好態(tài)度。

規(guī)避限購

“大廠潮白河孔雀城拼車，10元一位！”此起彼伏的拼車吆喝聲是北京地鐵潞城站出口的常態(tài)，一輛車湊夠三四位乘客即可發(fā)車，無需多等，十分鐘左右的時間就有三兩車輛駛往大廠方向。

“一個廊坊司機，小半個樓盤銷售”，程師傅笑稱很多廊坊司機除熟悉廊坊路況外，對于本地房價和熱門樓盤也是知之甚詳，大到知名房企諸如華夏幸福開發(fā)的孔雀系樓盤、港資房企路勁開發(fā)的陽光城，小到河北當(dāng)?shù)亻_發(fā)商建設(shè)的早安北京，他都能道上大致的價格區(qū)間，并表示上述三個項目在大廠受關(guān)注度較高。

根據(jù)安居客廊坊新房推薦，潮白河孔雀城中央公園、路勁陽光城以及早安北京恰好分別位列大廠房源人氣榜前三名。

通過對上述三個項目的走訪調(diào)查，北京商報記者了解到，當(dāng)?shù)厝速I房需求實際上并不高漲，以華夏幸福開發(fā)的孔雀系樓盤盛景瀾灣以及中央公園為例，95%以上的房源都賣給了來自北京的購房者，其中絕大多數(shù)是非京籍在京工作者或者養(yǎng)老族，其余5%則賣給了外地投資客及當(dāng)?shù)刭彿空摺?/p>

值得注意的是，大廠樓市新盤以及其他類型可售房源不多，大部分項目沒有正常在售的房源，其中可簽房源多為開發(fā)商內(nèi)部清退房源或此前已被業(yè)主認購而現(xiàn)欲更名的房源，此外就是仍在開發(fā)建設(shè)中的期房，此類房源則將陸續(xù)于2020年5月入市。

此處以早安北京為例，該項目目前在售房源僅剩一棟，整棟260套的房源所剩不足50套。項目銷售人員向北京商報記者透露，早安北京項目售價在2015年處于每平方米一萬二三的水平，2016年初升至2.8萬元/平方米，去年4月最高峰達到了3.4萬元/平方米。在同期開盤房源售罄、樓市行情最好的時候，開發(fā)商保留了位置最好的36棟和42棟未進行出售，但是后期限購政策在廊坊全市推行開來，直至今日也未曾解凍，因著急回籠資金，開發(fā)商現(xiàn)在不得已拿出這兩棟房源。

除了原本預(yù)留等待升值的房源妨礙到了資金回籠，開發(fā)商手上持有的其他待開發(fā)地塊也需資金方能動工。“國家明確規(guī)定獲取土地滿兩年不開發(fā)的土地?zé)o償收回，動工同樣需要錢。所以這才有了現(xiàn)在賣的早安北京。”早安北京售樓處銷售人員向北京商報記者如是表示。

值得注意的是，廊坊“6·2”限購令規(guī)定，非本地戶籍家庭需要提供三年及以上社保或者納稅證明。對于不符合資質(zhì)是否能進行購房的問題，潮白河孔雀城中央公園、路勁陽光城以及早安北京的銷售人員都給出了肯定回答。

三家銷售人員均表示，購房者如確定購房意向，可先行與開發(fā)商簽訂一份草簽合同，購房時可選擇全款購買或在三年內(nèi)分期付清。就外地購房者擔(dān)心的資質(zhì)受限問題，銷售人員表示會推薦專業(yè)的第三方公司為購房者代辦個稅順繳業(yè)務(wù)，購房者只需與代辦機構(gòu)簽署一份證明本人在當(dāng)?shù)毓ぷ鞯木蜆I(yè)協(xié)議，并在未來三年時間內(nèi)按月繳納個稅，納稅時間滿三年且保證無斷繳后，即可獲得廊坊市購房資質(zhì)，從而繞過限購順利與開發(fā)商到房管部門進行網(wǎng)簽。北京商報記者了解到，各家銷售給出的代辦費用不等，相關(guān)辦理費用在6000-8000元，銷售人員均表示，購房者也可以自行選擇代辦機構(gòu)，完稅記錄滿三年后同樣能夠?qū)崿F(xiàn)正式網(wǎng)簽。就購房者關(guān)心的代辦完稅記錄過審是否順利的問題，上述銷售人員在回答時均表示，“資質(zhì)問題無需擔(dān)心，可以順利網(wǎng)簽”。

增量有限

北京商報記者在同路勁陽光城銷售人員的交流中了解到，當(dāng)前房源緊俏，燕郊基本沒有70年的住宅，基本都是40-50年的商辦項目，而大廠除當(dāng)下零星可售現(xiàn)房、部分預(yù)售期房以及還在開發(fā)建設(shè)中的樓房項目外，未來5-10年時間不會再有新增住宅項目入市。

那么，增量有限是否會驅(qū)動購房者傾向于購買二手房呢？有中介人員表示，大廠現(xiàn)階段二手房成交量并不樂觀，雖然二手房每平方米售價看似低于新房，但因交易時需繳納較高的稅費，成交價相比新房實則沒有太大優(yōu)惠空間。在新房成交量下行的狀況下，二手房成交量也并不盡如人意。

在價格方面，根據(jù)安居客方面數(shù)據(jù)，大廠8月二手房掛牌均價為15026元/平方米，環(huán)比上漲0.21%，同比降低29.64%；香河8月二手房掛牌均價為13086元/平米，環(huán)比上漲2.14%，同比降低29.64%。三河8月二手房掛牌均價為20593元/平方米，環(huán)比下降0.23%，同比降低14.94%。

炒作限購令松綁

現(xiàn)如今，廊坊最嚴限購令自發(fā)布轉(zhuǎn)眼已一年有余，在走訪大廠樓市項目過程中，北京商報記者從多個銷售人員口中聽到了“廊坊購房政策有望明年5月初松動”的消息。

“我要趕在明年購房政策松動前為我兒子購置一處房產(chǎn)，留給他以后作婚房。畢竟，北三縣房價要是真漲起來那可就是每平方米兩三萬的水平啦！”上文提到的司機程師傅也打算要在北三縣房價漲起來前早做打算。

在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來，當(dāng)前廊坊樓市私下交易、代繳社保等情況還是很多，對于此類現(xiàn)象，政府其實還是需要積極做管控的。

不過嚴躍進分析認為，目前廊坊政策松動不是全無可能，尤其是在市場交易很低的時候，政府或許會考慮作適當(dāng)調(diào)整。“此類調(diào)整并非為了鼓勵投資投機需求進入，關(guān)鍵是為了讓部分京冀交界得到更好發(fā)展，同時也是為了更好地滿足部分購房者需求。”嚴躍進認為，北三縣在很長一段時間內(nèi)仍將是環(huán)京樓市的“主戰(zhàn)場”，房價上漲的可能性也將持續(xù)存在，因而政府在未來房價方面還需做好價格的管控，以防范價格波動帶來的市場預(yù)期不穩(wěn)定等潛在風(fēng)險。